Préavis du locataire : 1 mois ou 3 mois, zone tendue et cas de réduction

Trois mois de loyer ou un seul : pour un locataire qui quitte un logement vide, l'écart peut représenter plusieurs milliers d'euros. La loi du 6 juillet 1989 fixe un préavis de principe de trois mois, mais elle prévoit aussi une série de cas où il tombe à un mois. Encore faut-il savoir si l'on est concerné, le justifier au bon moment et envoyer le congé dans les formes, faute de quoi le bailleur est en droit de réclamer les trois mois complets.

Le principe : trois mois en location vide, un mois en meublé

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à se justifier. Seule la durée du préavis varie selon le type de bail.

Type de location	Préavis de principe	Préavis réduit possible
Logement vide (résidence principale)	3 mois	1 mois, dans les cas prévus par la loi
Logement meublé (résidence principale)	1 mois	Déjà réduit, aucun justificatif à fournir
Bail mobilité	1 mois	Déjà réduit, aucun justificatif à fournir

Pour un logement vide, tout l'enjeu est donc de savoir si l'on entre dans l'un des cas de préavis réduit. Ils sont nombreux, et souvent méconnus.

Les huit situations qui ouvrent droit au préavis d'un mois

1. Logement situé en zone tendue : le cas le plus fréquent, qui ne dépend pas de votre situation personnelle mais de la commune (voir la section suivante).
2. Obtention d'un premier emploi, y compris un CDD ou un contrat en alternance, dès lors qu'il s'agit d'une première embauche.
3. Mutation professionnelle, à l'initiative de l'employeur ou demandée par le salarié, sans condition de distance.
4. Perte d'emploi, quelle qu'en soit la forme : licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle. Une démission n'est en principe pas retenue.
5. Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, pour le locataire qui retrouve un poste après une période de chômage.
6. Raisons de santé justifiant un changement de domicile, attestées par un certificat médical.
7. Bénéficiaire du RSA ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH).
8. Attribution d'un logement social, sur présentation de la décision d'attribution ; les étapes pour l'obtenir sont détaillées dans notre guide sur la demande de logement social.

Zone tendue : comment savoir si votre logement est concerné

Les zones tendues sont les communes où la demande de logements dépasse fortement l'offre. La liste, fixée par décret, comprend plus d'un millier de communes, principalement dans les grandes agglomérations (Paris et l'Île-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nice, Montpellier...), mais aussi des communes touristiques et frontalières ajoutées lors des élargissements récents du zonage.

La vérification se fait en quelques secondes grâce au simulateur officiel disponible sur Service-Public, qui indique pour chaque commune si elle relève de la zone tendue. Faites cette vérification le jour de l'envoi : la liste évolue, et c'est la situation à la date du congé qui compte.

1 mois de préavis pour tout logement vide situé en zone tendue, sans justificatif personnel à fournir

Envoyer le congé : la forme compte autant que le fond

Le congé du locataire doit être notifié par l'un des trois moyens prévus par la loi :

• lettre recommandée avec accusé de réception, le plus courant ;
• acte de commissaire de justice (anciennement huissier), plus coûteux mais incontestable ;
• remise en main propre contre récépissé ou émargement, pratique si le bailleur ou l'agence est à proximité.

La lettre mentionne l'identité du ou des locataires, l'adresse du logement, la date du bail, la volonté de donner congé, la durée de préavis appliquée et son motif, avec les justificatifs. Chaque cotitulaire du bail qui part doit signer ou envoyer son propre congé.

La trame d'une lettre de congé solide

Inutile de chercher une formule juridique compliquée : une lettre courte et complète vaut mieux qu'un long courrier. Elle suit cet ordre :

• En-tête : vos nom et adresse, ceux du bailleur ou de l'agence, le lieu et la date, la mention lettre recommandée avec accusé de réception.
• Objet : congé du logement situé à telle adresse, bail signé le telle date.
• Corps : une phrase indiquant que vous donnez congé, la durée de préavis appliquée, et le motif avec l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, par exemple le logement situé en zone tendue, ou votre mutation professionnelle, justificatif joint.
• Organisation du départ : une proposition de dates pour l'état des lieux de sortie et votre nouvelle adresse pour la restitution du dépôt de garantie.
• Signature de chaque locataire qui quitte le logement.

Si vous invoquez une perte d'emploi, par exemple après une rupture conventionnelle, joignez l'attestation employeur ou la notification de fin de contrat : la date de la perte d'emploi doit être cohérente avec celle du congé.

Quand le préavis commence-t-il à courir ?

Le délai court à compter de la réception du courrier par le bailleur, et non de son envoi. Il se calcule de date à date : un congé reçu le 12 mars avec un préavis d'un mois prend fin le 12 avril ; avec trois mois, le 12 juin. Envoyez donc la lettre avec quelques jours de marge, surtout en période de fêtes ou de vacances.

Pendant le préavis : loyer, visites, départ anticipé

Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, qu'il occupe encore le logement ou non. Deux exceptions permettent d'arrêter les paiements plus tôt :

Le bail peut prévoir que le locataire laisse visiter le logement pendant le préavis, dans la limite de deux heures par jour ouvrable, hors jours fériés. Faciliter ces visites est dans votre intérêt : un successeur trouvé vite peut raccourcir votre préavis.

Fin du bail : état des lieux et dépôt de garantie

La fin du préavis se conclut par l'état des lieux de sortie et la remise des clés. Le bailleur dispose ensuite d'un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes justifiées. Ce qui peut être retenu, et comment le contester, est détaillé dans notre dossier sur l'état des lieux de sortie et les retenues sur le dépôt de garantie.

Pensez aussi aux démarches annexes, à lancer dès l'envoi du congé : résiliation ou transfert de l'assurance habitation, des contrats d'énergie et de la box internet, relevé des compteurs le jour du départ, changement d'adresse auprès des organismes. Une heure d'organisation évite de payer deux abonnements en parallèle.