Logement classé G : interdiction de louer, DPE et droits du locataire comme du bailleur

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les logements classés F suivront en 2028, puis E en 2034. Pour les propriétaires bailleurs, c'est un calendrier de travaux ; pour les locataires, de nouveaux droits. Encore faut-il savoir ce qui est réellement interdit, ce qui reste permis pour les baux en cours, et comment agir lorsque son logement est une passoire thermique. Voici le point complet, côté locataire comme côté bailleur.

Le calendrier : G en 2025, F en 2028, E en 2034

La loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique dans les critères de décence d'un logement loué comme résidence principale. Un logement trop énergivore devient donc indécent, avec toutes les conséquences juridiques attachées à cette notion.

Date	Logements concernés	Conséquence
Depuis août 2022	Classes F et G	Gel des loyers : pas de hausse à la révision annuelle ni à la relocation
Depuis janvier 2023	Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an	Logements indécents, interdits à la location
Depuis janvier 2025	Toute la classe G	Indécents pour les nouveaux baux et les renouvellements
Janvier 2028	Classe F	Indécents à leur tour
Janvier 2034	Classe E	Indécents à leur tour

Vérifier son DPE et sa validité

Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre, la plus mauvaise des deux notes l'emportant. Depuis la réforme de juillet 2021, il est opposable : un locataire ou un acquéreur peut se retourner contre le propriétaire si les informations sont erronées.

• Validité : un DPE est valable dix ans, mais ceux réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valides aujourd'hui, et doivent être refaits.
• Petits logements : depuis juillet 2024, le calcul a été ajusté pour les surfaces de moins de 40 m², longtemps pénalisées ; un studio classé G peut avoir gagné une classe.
• Logements chauffés à l'électricité : la révision du coefficient de conversion de l'électricité, décidée en 2025 pour s'appliquer à partir de 2026, fait gagner une ou plusieurs classes à une partie de ces logements. Refaire établir un DPE peut donc valoir la peine.
• Vérification : tout DPE est enregistré auprès de l'Ademe, avec un numéro qui permet de vérifier son authenticité.

10 ans durée de validité d'un DPE réalisé depuis la réforme de juillet 2021, sauf travaux modifiant la performance du logement

Vous êtes locataire d'une passoire thermique : vos droits

Un locataire dont le logement est classé G peut faire valoir les droits liés à la décence, même si son bail a été signé avant 2025.

1. Demander la mise en conformité au propriétaire par lettre recommandée, en joignant le DPE et en demandant les travaux nécessaires.
2. Saisir la commission départementale de conciliation en l'absence de réponse ou de refus : la démarche est gratuite et aboutit souvent à un accord.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection en dernier recours : il peut ordonner les travaux, réduire le loyer jusqu'à leur réalisation, voire suspendre son paiement.
4. Contester une hausse de loyer : pour un logement classé F ou G, le loyer ne peut pas être augmenté, ni à la révision annuelle ni lors d'un changement de locataire.

Vous êtes bailleur : vos obligations et vos options

Pour sortir de la classe G, les travaux les plus efficaces sont généralement l'isolation des murs et des combles, le remplacement des fenêtres simple vitrage, l'installation d'une ventilation adaptée et le changement d'un chauffage peu performant. Les aides publiques, comme MaPrimeRénov' pour les rénovations d'ampleur, l'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie, réduisent la facture, sous conditions.

Le cas des copropriétés

En copropriété, certains travaux, comme l'isolation des façades, relèvent des parties communes et d'un vote en assemblée générale. Un bailleur qui démontre avoir tout fait pour obtenir ces travaux sans succès peut bénéficier d'aménagements, mais il doit réaliser les travaux possibles dans son propre lot.

Les travaux qui font gagner des classes

Tous les travaux n'ont pas le même effet sur l'étiquette. Un audit ou un diagnostic préalable permet de cibler les postes qui pèsent le plus dans la consommation du logement.

Travaux	Effet sur le DPE	Ordre de grandeur du coût
Isolation des combles perdus	Souvent important dans une maison, pour un coût modéré	Quelques milliers d'euros
Isolation des murs (intérieur ou extérieur)	Important, surtout dans les logements anciens non isolés	De l'ordre de plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros
Remplacement des fenêtres simple vitrage	Moyen, avec un gain de confort sensible	De l'ordre de quelques centaines d'euros par fenêtre
Ventilation mécanique adaptée	Indirect, mais nécessaire après isolation	Quelques milliers d'euros
Remplacement d'un chauffage ancien	Important si le système actuel est très énergivore	Variable selon la solution choisie

Pour un appartement en immeuble, les marges de manœuvre sont plus réduites : fenêtres, ventilation, chauffage individuel et isolation intérieure des murs donnant sur l'extérieur sont les principaux leviers accessibles sans vote de la copropriété. Faites établir un nouveau DPE après les travaux, pour que le gain soit reconnu.

Vendre, rénover ou garder : faire ses calculs

Pour un bailleur, la décision dépend du coût des travaux, du loyer attendu et de la valeur du bien. Une rénovation d'un petit logement peut coûter de quelques milliers à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon les travaux nécessaires. À l'inverse, un logement classé G se vend généralement avec une décote, qui tend à se creuser à l'approche des échéances.

Avant de vendre, mesurez l'impact fiscal de l'opération, détaillé dans notre article sur la plus-value immobilière. Et si vous êtes locataire et envisagez de partir, les cas de préavis réduit à un mois peuvent alléger la transition, tandis que l'état des lieux de sortie fixera la restitution du dépôt de garantie.