Sortir d'une indivision : vente, rachat de parts, majorité des deux tiers ou partage judiciaire

Une maison héritée à trois, un appartement acheté à deux avant une séparation, une résidence secondaire que plus personne n'entretient : l'indivision est souvent subie, rarement choisie. Tant que tout le monde s'entend, elle fonctionne. Dès qu'un indivisaire veut vendre et qu'un autre refuse, ou qu'un seul occupe le bien sans rien verser aux autres, elle devient une source de blocage et de conflits. La loi pose pourtant un principe clair : personne n'est obligé de rester dans l'indivision. Voici les quatre façons d'en sortir, de la plus simple à la plus contraignante, et les règles à connaître en attendant.

Le principe : nul n'est tenu de rester en indivision

L'article 815 du Code civil le dit sans détour : chaque indivisaire peut, à tout moment, demander le partage. Ce droit ne peut être écarté que temporairement, par une convention d'indivision signée par tous, ou par une décision de justice qui sursoit au partage dans des cas particuliers, par exemple pour protéger le conjoint survivant ou un enfant mineur.

En attendant le partage, le bien est géré collectivement, selon des règles de majorité qui dépendent de la nature de l'acte.

Type d'acte	Exemples	Majorité requise
Actes conservatoires	Réparation urgente d'une toiture, déclaration de sinistre	Un seul indivisaire peut agir
Actes d'administration	Louer le bien en habitation, donner un mandat de gestion, vendre des meubles pour payer les dettes de l'indivision	Deux tiers des droits indivis
Actes de disposition	Vendre le bien immobilier, l'hypothéquer, conclure un bail commercial	Unanimité, sauf procédure judiciaire

Première solution : la vente amiable du bien

La voie la plus simple est la vente du bien, avec l'accord de tous, puis le partage du prix selon les droits de chacun. Elle suppose l'unanimité, mais elle offre le meilleur prix et les délais les plus courts.

Le prix de vente se répartit après déduction des frais de vente, du remboursement d'un éventuel crédit en cours et, pour un bien qui n'était pas la résidence principale des vendeurs, de l'impôt sur la plus-value. Le calcul et les abattements pour durée de détention sont détaillés dans notre article sur la plus-value immobilière.

Le cas des couples qui se séparent

Concubins et partenaires de PACS qui ont acheté ensemble sont, sauf clause contraire, en indivision selon les proportions indiquées dans l'acte d'achat. Pour les couples mariés, le bien commun ou indivis est réglé dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, au moment du divorce. Dans tous les cas, les mêmes options s'offrent : vendre ensemble ou racheter la part de l'autre, avec un droit de partage réduit à 1,1 % pour ces séparations. Mieux vaut décider rapidement, car chaque mois d'attente prolonge les crédits, les charges et les tensions.

Deuxième solution : le rachat des parts par un indivisaire

Lorsqu'un indivisaire souhaite conserver le bien, il peut racheter les parts des autres, moyennant le versement d'une soulte. L'opération se fait chez le notaire, par un acte de partage ou de cession de droits indivis.

1. Fixer la valeur du bien d'un commun accord, sur la base d'estimations.
2. Calculer la soulte : pour un bien de 300 000 euros détenu à parts égales par trois frères et sœurs, celui qui rachète verse 100 000 euros à chacun des deux autres.
3. Financer le rachat, souvent par un crédit immobilier dédié au rachat de soulte.
4. Signer l'acte chez le notaire, qui perçoit un droit de partage et ses émoluments.

2,5 % taux du droit de partage appliqué à l'actif net partagé lors d'une sortie d'indivision successorale ; il est réduit à 1,1 % pour les partages après divorce ou rupture de PACS

Céder sa part à un tiers

Un indivisaire peut aussi vendre sa seule quote-part à une personne extérieure. Mais les autres disposent d'un droit de préemption : le projet de cession doit leur être notifié par commissaire de justice, avec le prix et les conditions, et ils ont un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions. En pratique, peu d'acheteurs extérieurs acceptent d'entrer dans une indivision existante, sauf à prix décoté.

Troisième solution : la vente à la demande des deux tiers

Depuis 2009, un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent provoquer la vente du bien malgré l'opposition d'une minorité, selon une procédure encadrée par l'article 815-5-1 du Code civil.

1. Déclaration devant notaire : les indivisaires majoritaires expriment leur intention de vendre.
2. Notification : le notaire la signifie aux autres indivisaires dans un délai d'un mois.
3. Délai de réponse : les minoritaires ont trois mois pour faire connaître leur position.
4. Procès-verbal et saisine du juge : en cas de refus ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal, et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères, s'il estime qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires.

Cette procédure ne permet qu'une vente aux enchères, dite licitation, et non une vente de gré à gré, ce qui peut peser sur le prix obtenu.

Quatrième solution : le partage judiciaire

Quand aucun accord n'est possible et que la majorité des deux tiers n'est pas réunie, reste le partage judiciaire. N'importe quel indivisaire peut assigner les autres devant le tribunal judiciaire, avec un avocat obligatoire, après avoir justifié de tentatives de partage amiable.

Le partage judiciaire est souvent l'issue des successions conflictuelles. Notre dossier sur les successions contestées présente les voies de médiation qui permettent parfois de l'éviter.

En attendant le partage : occupation, charges et convention

Pendant la durée de l'indivision, plusieurs règles protègent l'équilibre entre indivisaires :

• Indemnité d'occupation : l'indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité aux autres, sauf accord contraire. Elle peut être réclamée sur les cinq dernières années.
• Charges et impôts : taxe foncière, assurance, travaux et charges de copropriété se répartissent en proportion des droits de chacun. Celui qui a avancé des dépenses nécessaires peut en demander le remboursement lors du partage.
• Revenus : les loyers éventuels reviennent à l'indivision et se répartissent selon les droits de chacun.

Enfin, mieux vaut anticiper pour la génération suivante : une donation organisée de son vivant, ou la création d'une société civile immobilière, évite de transmettre une indivision à ses propres enfants. Nos repères sur la donation entre parents et enfants sont un bon point de départ.